Les récentes faillites de sociétés de promotion immobilière ont mis en lumière une série de questions complexes mais fondamentales entourant les garanties d’achèvement et/ou de remboursement émises dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement (« VEFA »).
Notamment, les acquéreurs sont confrontés au fait que la garantie d’achèvement que le promoteur avait fait émettre à leur profit ne couvre en général en cas de transformation en garantie de remboursement que la valeur des constructions déjà érigées, à l’exclusion du prix du terrain et des éventuels travaux supplémentaires/complémentaires commandés postérieurement à la signature de l’acte notarié et l’émission de la garantie.
De même, les paiements faits indument au promoteur pour des travaux non achevés, ce qui est interdit, ne sont pas remboursés en cas de recours à la garantie de remboursement, respectivement les acquéreurs peuvent devoir les payer une seconde fois en cas de mise en œuvre de la garantie d’achèvement et de réalisation effective des travaux.
Les pertes financières peuvent ainsi être très lourdes pour les acquéreurs en cas de défaillance du promoteur, ne laissant d’autre choix à ces derniers que de tenter d’obtenir réparation de leur préjudice.
Or, promoteur défaillant équivalant généralement à promoteur en faillite, les acquéreurs n’ont en général que peu d’espoir d’obtenir indemnisation de la part de ce dernier.
Partant, les acquéreurs tenteront certainement de rechercher, à tort ou à raison, la responsabilité des autres acteurs les ayant conseillés lors du processus d’acquisition, et en particulier celle des agents immobiliers, des notaires, voire des banques ayant financé les acquisitions.
Dans ce contexte, et ce d’autant plus au vu de la situation actuelle du marché, il est fondamental que les professionnels intervenant auprès des acquéreurs dans le cadre de la conclusion de contrats de vente d’immeubles en état futur d’achèvement exposent clairement aux acquéreurs les risques liés à leur acquisition, et les limites éventuelles des garanties qu’ils entendent faire émettre à leur profit.
De même, il sera impératif pour les professionnels de l’immobilier d’informer leurs clients de l’interdiction faite aux promoteurs par l’article 1601-9 du Code civil, respectivement l’article XVII de la loi du 28 décembre 1976 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie en raison de vices de construction de réclamer par avance le paiement de travaux non effectivement réalisés, et des risques liés à de tels paiements, des sanctions pénales étant prévues en cas de non-respect de ces dispositions.
Pour éviter d’engager leur responsabilité, il faudra également impérativement que les professionnels intervenant dans la vente se ménagent la preuve du respect par eux de leur obligation de conseil et d’information. Pour cela, ils devront garder trace écrite de l’ensemble des conseils et avertissements donnés aux acquéreurs.
Par Me Vanessa LOMORO, Counsel – Avocat à la Cour, DSM Avocats à la Cour