Suite aux négociations tripartites qui ont été menées entre le gouvernement, les syndicats et le patronat, une loi votée le 29 juin 2022 introduit un gel des loyers jusqu’au 31 décembre 2022.
1) Quels loyers sont visés ?
Le gel des loyers ne vise que les loyers d’un logement à usage d’habitation au sens de la loi de 2006 sur le bail à usage d’habitation.
Sont tout d’abord exclus : tous les locaux donnés en location à des fins professionnelles (notamment si l’usage est commercial, administratif, industriel, artisanal), ou si les locaux sont exploités par une profession libérale. Il en est de même pour tout local loué au secteur caritatif et locatif. Les baux ruraux ne sont pas non plus affectés.
Même si l’usage est privé, ne sont pas non plus couverts : les résidences secondaires et les locaux ne servant pas à l’habitation, tels que des places de parking, des garages ou des espaces de stockage.
Le gel des loyers ne couvre pas non plus les chambres d’hôtel, ni les structures d’hébergement spécialisées telles que les maisons de retraite.
2) Quelles augmentations sont interdites ?
Rappelons tout d’abord que les loyers pour les baux d’habitation ne peuvent pas être indexés.
La loi de 2006 prévoit par ailleurs, que la location d’un logement à usage d’habitation ne peut pas rapporter au bailleur un revenu annuel excédant un taux de 5 % du capital investi dans le logement. Ce taux de 5 % ne constitue qu’un plafond maximal, et non un rendement auquel le bailleur pourrait prétendre d’office.
Contrairement à une opinion largement répandue, la loi n’autorise pas le bailleur à augmenter le loyer tous les deux ans. En principe, le locataire est en droit de refuser toute augmentation de loyer.
Lorsque les parties ne parviennent pas à un accord, chacune a la possibilité de saisir la commission des loyers de sa commune. Le rôle de cette commission est de concilier les parties, sinon de « déterminer le loyer dû » d’après les règles de la loi de 2006. Or, hormis le plafond des 5%, cette loi ne précise pas comment fixer le loyer. La plupart des décisions des commissions semblent se baser sur une appréciation du prix du marché, dans la limite des 5 %.
Puisque l’article dont les effets ont été gelés inclut l’augmentation de l’accord des parties, il ne devrait, dans les mois qui viennent, pas être possible d’augmenter le loyer d’un commun accord avec le locataire. Tel est le cas même si ce dernier a consenti de manière libre et éclairée, en connaissance de cause des règles légales.
En revanche, lorsqu’un logement devient vacant, le propriétaire reste également libre de fixer le nouveau loyer lorsqu’il se met à la recherche d’un nouvel occupant. Le gel des loyers ne l’oblige pas à plafonner son offre au prix du loyer précédent.
En outre, les travaux parlementaires rappellent qu’il sera évidemment toujours loisible au bailleur de décider d’une diminution du loyer, voire, en cas de problèmes financiers du locataire, de convenir d’un échelonnement du loyer actuel.
3) Quelles sont les sanctions ?
Lorsque la commission des loyers a été saisie, celle-ci pourra seulement réduire le loyer et il lui sera interdit de l’augmenter. Le propriétaire bailleur ne peut donc espérer augmenter le loyer par ce biais, sauf si la commission statue après le 31 décembre 2022.
Si le propriétaire réussit à obtenir l’accord de son locataire pour une augmentation du loyer, celui-ci pourra toujours le remettre en cause devant le juge de paix, puisque cet accord était contraire à la loi. D’une part, il pourra rétroactivement exiger le remboursement de l’excédent s’il l’a malgré tout payé. D’autre part, s’il n’a pas honoré l’accord trouvé et qu’il a continué à payer l’ancien loyer, le propriétaire ne pourra pas le lui reprocher ni en exigeant le paiement de ce surplus, ni en résiliant le bail pour faute.