2020
CONNEXION
COVID-19 : Vers une suspension légale des loyers professionnels et commerciaux au Luxembourg ?
Par Me Renaud Le Squeren, Partner et Avocat à la Cour, DSM Avocats à la Cour et Me Héloïse Cuche, Associate et Avocat, DSM Avocats à la Cour
1 juillet, 2020 par
Emilie Clément

La Proposition de loi n° 7551 portant suspension pendant la durée de l’état de crise des loyers relatifs aux baux commerciaux et à usage professionnel et modifiant la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l’impôt sur le revenu  a été déposée devant la Chambre des Députés le 6 avril 2020.

Dispositions clés :

Suspension de l’obligation de paiement de loyer échu ou à échoir dans le cadre de baux commerciaux ou à usage professionnel ;

Suspension du droit du bailleur de son droit de résiliation en raison de l’inexécution par le preneur de son obligation de paiement ;

En cas de non-paiement des loyers suspendus pendant l’état de crise et au plus tard le 30 juin 2021 : droit de résiliation du bailleur avec effet immédiat pour inexécution ; et

Mécanisme fiscal incitatif en permettant l’assimilation à des frais d’obtention le loyer ou de la partie de loyer non perçu pendant la durée de l’état de crise en raison d’un accord bilatéral entre le bailleur et le preneur d’un bail commercial ou à usage professionnel ;

⇒ La partie déductible ne peut en aucun cas dépasser ni les recettes de la catégorie concernée, ni 10.000 euros.

Attention : La proposition de loi est actuellement en cours d’examen par différentes commissions et n’a pas encore été adoptée. Elle reste donc soumise à modification.

En l’état :

Le bailleur reste libre de résilier (article 1762-11 du Code civil) ;

Le déguerpissement ne pourra avoir lieu avant la fin de l’état de crise (Règlement grand-ducal du 25 mars 2020 portant suspension des délais en matière juridictionnelle et adaptation temporaire de certaines autres modalités procédurales) ;

Le bailleur reste libre d’actionner la garantie locative (en fonction des dispositions du contrat de bail liant les parties) ; et

De nombreux appels à la solidarité des propriétaires et notamment que différentes communes ont annoncé la suspension voir la renonciation aux loyers commerciaux pour des biens immobiliers dont elles sont propriétaires pendant la durée de l’état de crise.

Dans l’attente, le locataire et le bailleur peuvent convenir d’un commun d’accord d’une renonciation ou d’une suspension des loyers au cas par cas. L’adoption de la proposition de loi n’aura pas d’incidence à cet égard en l’état.

Différents arguments peuvent être avancés dans le cadre et nos équipes conseillent activement nos clients sur de nombreuses négociations en ce sens.

Nos conseils :

Soyez attentifs à la précision des termes pour éviter un litige futur ! Une « renonciation » ou une « suspension », ce n’est pas la même chose.

Prévoyez un plan de paiement en cas de suspension des loyers.

Vérifier si vous pouvez bénéficier du programme d’aides et de stabilisation de l’économie du gouvernement.