2022
CONNEXION
Projet de loi n° 7763/08 portant introduction d'un fonds de travaux ; 2. modifiant la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis
Avis du Conseil d’État
3 février, 2022 par
vanessa Icardi Serrami

Le projet de loi sous avis tend à instaurer un fonds de travaux obligatoire pour les copropriétés des immeubles bâtis et de promouvoir ainsi la réalisation des travaux de rénovation, notamment énergétique, d’entretien, de réparation, d’amélioration et de transformation en insérant un article 11bis ainsi qu’une annexe à la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis. Afin de pouvoir anticiper les dépenses importantes des travaux indiqués ci-avant, les copropriétaires sont tenus de constituer au fil du temps des réserves financières.

Le projet de loi sous examen tend encore à compléter les articles 16 et 17 de la loi précitée du 16 mai 1975.

En ce qui concerne l’article 11bis, alinéa 5, dans sa teneur proposée, le Conseil d’État se doit de formuler les observations suivantes :

En premier lieu, il estime que les auteurs ont visé trop restrictivement en limitant la possibilité de pouvoir consulter un extrait reprenant le solde actuel des cotisations au fonds de travaux acquises à la « personne qui a déclaré son intérêt à l’acquisition à titre onéreux ». Étant donné que d’autres formes de transmission de propriété sont possibles, comme la donation et la location-vente, le Conseil d’État demande aux auteurs de considérer également ces hypothèses ou de prévoir une formulation plus large. Il faudrait également envisager le cas où l’immeuble est transféré par voie de succession. Dans ce cas, il serait important pour l’héritier ou le légataire de pouvoir consulter cet extrait pour décider s’il accepte ou non la succession.

En deuxième lieu, le Conseil d’État estime que la notion de « personne qui a déclaré son intérêt à l’acquisition à titre onéreux » reste floue. À partir de quel moment une personne manifeste-t-elle son intérêt à l’acquisition à titre onéreux ? Est-ce au moment d’une première visite du bien ou lors de la prise de contact avec un agent immobilier ? Ou faut-il avoir signé un compromis ? Le Conseil d’État demande aux auteurs d’apporter des précisions supplémentaires à ce sujet.

L’article 11bis, alinéa 6, dans sa teneur proposée, prévoit que l’extrait précité doit être communiqué sans délai en original au moment où un changement de propriétaire devient effectif. Le Conseil d’État a des difficultés à comprendre pourquoi les auteurs ajoutent cette exigence de communication de l’original. L’intention des auteurs est-elle de créer un document spécifique intitulé « extrait » et d’exiger la délivrance d’une sorte de certificat ? Ne s’agit-il pas plutôt d’une simple écriture comptable de sorte qu’il suffit à l’ancien propriétaire de remettre au nouveau propriétaire une copie de la ligne comptable relative aux cotisations versées au fonds de travaux qui sont attachées au lot transféré ? Que se passe-t-il si le propriétaire détenteur est décédé ? Qui transfère alors l’extrait ? Et que se passe-t-il s’il n’y a pas de syndic ?

Finalement, le Conseil d’État constate que le projet de loi ne précise pas qui doit établir cet extrait. S’agit-il du syndic ? Si tel est le cas, qui établira l’extrait en l’absence d’un syndic professionnel ?

Au vu des interrogations qui précèdent, le Conseil d’État doit s’opposer formellement aux dispositions de l’article 11bis, alinéas 5 et 6, pour insécurité juridique.

L’annexe qu’il s’agit d’insérer à la loi précitée du 16 mai 1975 détermine le montant par mètre carré à payer à titre de cotisation annuelle minimale au fonds de travaux. Est pris en compte pour le calcul du montant à payer le mètre carré de surface de référence énergétique basée sur la qualité énergétique qui est identifiée par la classe d’isolation thermique renseignée sur le certificat de performance énergétique. À cet égard, il est relevé qu’en vertu de l’article 11bis, alinéa 1er, le fonds de travaux est constitué pour faire face au coût des travaux décidés par l’assemblée générale. Dans la mesure où l’alinéa 1er vise les travaux de toutes natures confondues, se pose dès lors la question de savoir si la détermination du montant à payer à titre de cotisation annuelle minimale au fonds de travaux en fonction de la seule performance énergétique renseignée sur le certificat de performance énergétique n’est pas trop réductrice devant la multitude d’autres critères pertinents susceptibles d’être pris en compte.

En outre, se pose la question de savoir sur quelle base le prédit calcul doit se faire si l’immeuble concerné ne dispose pas d’un certificat de performance énergétique. À cet égard, le Conseil d’État estime que l’absence de certificat de performance énergétique pour l’immeuble concerné équivaut à un certificat de performance énergétique non valide.

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